Рынок недвижимости - прогноз на 2009

Осень 2008 года стала поворотным пунктом во многих отношениях, и преподнесла множество сюрпризов. Главным из этих сюрпризов стал неожиданно разразившийся мировой экономический кризис, который не замедлил сказаться на состоянии рынка недвижимости Торонто. Уже в начале осени 2008 года можно было вполне уверенно говорить о том, что рынок недвижимости сменил свое направление, превратившись из рынка, на котором условия диктовали продавцы, в рынок, на котором условия диктуют покупатели. Однако события октября-ноября, когда мир охватила настоящая паника и газетные заголовки стали напоминать сводки из зоны стихийного бедствия, столкнули рынок недвижимости не просто в область замедления активности и стабилизации цен, а отправили его в свободное падение. Как результат, впервые за 10 лет рынок недвижимости Торонто не только перестал бурно расти, но и начал достаточно сильный откат назад. В результате к концу ноября стоимость среднего дома в Торонто упала на 41,672 доллара по сравнению с прошлым годом, и объемы сделок упали на 35%. Речь, повторю, идет о том, что произошло за достаточно короткий срок - за последние 2-3 месяца.

Тут я должна сказать, что замедление активности на рынке недвижимости и небольшое снижение цен было ожидаемо и вряд ли удивило бы тех, кто хоть немного ориентируется в этом вопросе. Но то, что произошло за последние два месяца, можно характеризовать как выход ситуации из-под контроля на волне панических настроений.

Почему я пишу о том, что снижение активности и цен ожидалось? Ответ на этот вопрос нужно искать в экономической ситуации провинции Онтарио и Канады.

Напомню, что последние десять лет в Торонто наблюдался устойчивый рост цен на недвижимость. При этом рост этот был достаточно разумным, и для него имелись все предпосылки. Однако 2-3 года произошло поворотное событие - экономическая ситуация в Торонто стала ухудшаться, в то время как рынок недвижимости стал разогреваться все больше и больше на волне ажиотажного спроса.

Ухудшение ситуации в экономике Торонто и всей провинции Онтарио в целом стало происходить из-за ряда факторов. Главным среди них были высокий курс канадского доллара по сравнению с американским долларом, что делало канадскую продукцию неконкурентной на американском рынке. Другим фактором стало снижение спроса на американском рынке из-за наступившей там рецессии. Наконец, большое влияние оказал отток инвестиций из Онтарио в западные провинции, где наблюдался экономический бум. Все эти факторы, наряду с начавшимися массовыми увольнениями, стали снижать потребность в недвижимости, что должно было привести к замедлению активности и стабилизации цен. Бесплатные опции в виде предпродажного ремонта или ремонт мебели никого не интересовали, так как не было денег на само жилье.

Однако в это время бал уже правил ажиотажный спрос. По инерции, вызванной предыдущим ростом цен и желанием быстро заработать, цены росли даже быстрее, чем прежде. Психологическое воздействие на рынок Торонто оказывал также бурный рост цен на недвижимость по всей Канаде, особенно в западных провинциях, где рынок был реально перегрет. Нужно оговориться, что в Торонто рост цен был консервативным, и рынок недвижимости Торонто можно считать лишь слегка переоцененным. По идее, прирост цен за последнюю пару лет можно считать той суммой, на которую в настоящий момент переоценена недвижимость. Возможно, эта сумма даже еще меньше.

Наиболее логичным путем корректировки рынка в Торонто должно было стать естественное замедление активности и стабилизация цен из-за снижения количества платежеспособного населения. Однако внезапно разразившийся мировой кризис заставил развиваться ситуацию по совершенно другому сценарию. В результате резкого падения цен и спроса на сырье, и особенно на энергоносители, Канада лишилась притока значительных денежных средств. Из-за падения спроса на промышленную продукцию во всем мире упали доходы от экспорта канадских товаров. Все это нанесло сильный удар по рынку и создало панику. Ажиотажный спрос сменился на ажиотажное ожидание ухудшения ситуации, что привело к тому, что объем покупок начал снижаться и цены пошли вниз. Причем процесс этот находится в начале своей фазы.

Вопрос, как поведет себя рынок в будущем, и как долго продлится падение рынка?

Важно отметить, что на рынке недвижимости Торонто нет полномасштабного кризиса, и природа замедления сделок и падения цен имеет совсем иной характер, чем в США. Паника на рынке недвижимости Торонто возникла из-за ухудшения экономической ситуации, и держится только на ожиданиях ее дальнейшего ухудшения. В США, напомню, кризис как раз возник из-за кризиса ипотечного кредитования и кризиса рынка недвижимости. Поэтому рынок недвижимости Торонто может также быстро повернуться в сторону дальнейшего повышения активности и цен, если на то будут психологические причины в виде позитивных новостей об улучшении в экономике страны.

При этом рынок недвижимости Торонто видимо еще ждет дальнейшее снижение цен и замедление активности в следующем году. Дело в том, что экономическая ситуация вряд ли изменится к лучшему в 2009 году, это должно произойти немного позже. В то же время весной нужно ожидать дальнейшего понижения цен.

Осенью 2008 года многие их тех, кто выставлял свои дома и кондо на продажу и не смог продать, просто сняли их с рынка, отложив продажу до весны. Можно ожидать, что весной на рынок будет выставлено много той недвижимости, которая не была продана осенью. И цены явно будут ниже, так как те, кто будет выставлять их на продажу, заинтересованы в скорейшей продаже. Та собственность, что не продастся за весну и лето, явно будет продаваться еще дешевле осенью. Так что видимо осень 2009 года будет временем наиболее низких цен.

Вопрос заключается в следующем - а будет ли эта тенденция сохраняться в последующие годы? Вот относительно этого как раз есть большие сомнения.

Дело в том что сейчас ситуация вообще-то складывается в пользу провинции Онтарио и Торонто в частности.

Начнем с того, что нынешний мировой экономический кризис выглядит искусственным и контролируемым. Достаточно посмотреть на абсолютно ничем не объяснимый рост цен на сырье, и особенно на энергоносители, в последние годы. Также невозможно ничем объяснить падение цен на нефть в три раза за два-три месяца, причем точно в период перед выборами президента в США. Перерастание кризиса из США в мировой кризис буквально перед выборами в США также выглядит очень и очень странно. Сведя все факты воедино, трудно поверить, что экономический кризис разразился сам по себе, и он не является управляемым. Но если у тех, кто этот кризис затеял, была возможность его создать, то явно есть возможность повернуть его в обратную сторону. Тем более что основные цели его, по всей видимости, уже достигнуты, и наступила пора укрепления американской экономики.

Поэтому есть впечатление, что со сменой хозяина в Белом доме в США начнут происходить серьезные изменения в экономике в плане ее улучшения. Это, несомненно, станет серьезным стимулом для развития экономики Онтарио, что в свою очередь приведет к повышению покупательной способности, в том числе и на рынке недвижимости. Причем вряд ли этот процесс займет много времени, речь идет буквально о 2-3 годах для восстановления экономики Онтарио.

Вторым фактором, который начал действовать уже сейчас, является резкое снижение курса канадского доллара по отношению к американскому. По сравнению с тем, что было год назад, сейчас канадский доллар стоит на 25-30% дешевле своего американского собрата. Это, конечно, не очень хорошие новости для канадцев, так как снижает их покупательскую способность, однако для экономики и рынка недвижимости это положительные известия. Низкий курс канадского доллара делает продукцию канадских предприятий более конкурентной, и создает гораздо больше экспортных возможностей, что означает приток денежных поступлений в провинцию.

Если говорить про рынок недвижимости, то здесь ситуация также складывается достаточно любопытная. Только благодаря падению курса канадского доллара стоимость недвижимости в Торонто упала в эквиваленте доллара США на 25-30%, не считая собственно падения цен, произошедшего в 2008 году. Это делает недвижимость в Торонто очень выгодной для инвесторов. Напомню, что многие инвесторы в последние годы уводили средства с канадского рынка в США, вкладывая в дешевеющую недвижимость. Это было особенно выгодно, если учесть, что канадский доллар еще год назад стоил дороже американского. Продав год назад свою собственность в Канаде и купив на эти деньги недвижимость в США, в настоящий момент инвесторы уже заработали на этой операции 25-30%. Однако пока мало кто планирует выводить деньги из американской недвижимости, потому что она стоит на пороге роста цен на нее. Однако в 2010 года, когда цены на недвижимость в США повысятся, начнется массовый вывод средств из нее и вкладывание в недвижимость в Канаде, в первую очередь в Торонто.

Также нужно учитывать такой фактор, как инвесторы из стран, где в последние годы наблюдался экономический бум, но которые в настоящий момент оказались в начальной фазе полномасштабного кризиса и политической нестабильности. Деньги из этих регионов постоянно утекают на рынок США и Канады, однако в нынешних условиях этот процесс примет гораздо более интенсивный характер. При этом жилая и коммерческая недвижимость в Торонто является привлекательным объектом для такого рода "сберегательных" инвестиций.

Наконец, такой фактор, как "восток-запад". В применение к Канаде речь идет о восточных и западных провинциях, которые имеют совершенно разные модели экономик. Восток, в первую очередь провинция Онтарио, является промышленным и финансовым локомотивом Канады. Западные провинции в основном ориентированы на сырьевые отрасли, в первую очередь на нефтяную. Последние 5-6 лет, когда стали расти цены на сырье и на нефть, западные провинции, особенно Альберта, буквально купались в деньгах, чего не скажешь про восточные провинции. В результате инвесторы играли на рынке западных провинций, туда же стекались квалифицированные кадры. Однако в связи с кардинальным изменением ситуации в мировой экономике нужно ожидать вывод инвестиций из Альберты и Британской Колумбии в Онтарио. Также очевидно, что в связи с ростом безработицы в западных провинциях начнется отток квалифицированных кадров на восток, в первую очередь в Торонто, где в ближайшие годы следует ожидать заметного оживления активности, если не нового экономического бума. Несомненно, это также скажется на рынке недвижимости.

Теперь о том, кто и что будет продавать в 2009 году.

Так как в Торонто ситуация развивается не по американскому варианту, то количество домовладельцев, которые будут не в состоянии платить ипотечный кредит, и потому будут вынуждены продавать свое жилье, не так уж и высоко. Следует иметь ввиду, что при консервативном подходе к взятию ипотечного кредита (что характерно для Канады) за свой дом или кондо даже на первых порах, когда идут самые высокие платежи, платить по ипотечному кредиту нужно будет ненамного больше, чем за рент съемного жилья. Поэтому категория тех, кто не в состоянии платить за купленный дом или кондо, будет сравнительно небольшой. Для них задача продать свою собственность будет стоять очень остро, и очевидно, что они постараются сделать это в 2009 году, не позже.

Вторая категория - это те, кто купил новый дом или кондо, но еще не продал старый. Эта категория очень сильно мотивирована, и она будет делать все, чтобы продать свою недвижимость как можно скорей. 2009 год для них будет годом продаж, независимо от того, сколько они на нем потеряют.

Третья категория - инвесторы. Достаточно много людей вкладывала деньги в строящиеся объекты с целью их дальнейшей продажи. Сейчас они оказываются перед выбором, что делать - продавать по цене ниже, чем они покупали (в лучшем случае просто не получить прибыль), либо держать эту недвижимость до тех пор, пока цены не пойдут вверх, и пока сдавать ее в рент. Тут многое зависит от финансовых возможностей инвестора. Если деньги были заемные и инвестор чувствует себя дискомфортно, то он постарается продать собственность как можно скорее, то есть 2009 год будет для него критическим. Если у него нет острой необходимости отдавать вложенные в недвижимость собственность, то эта категория вряд ли будет продавать себе в убыток, проще дождаться времен, когда недвижимость снова подорожает.

Вы можете сами видеть, что те, кто сейчас напуган замедлением рынка и снижением цен, будут стараться продать недвижимость именно в 2009 году, и этот год может оказаться годом наибольшего снижения цен.

Теперь немного о более дальних перспективах. После 2009 года явно спадет накал на рынке предложения, так как большая часть собственности, которую нужно было продать, будет продана.Также в 2009 году строителями будет резко снижена закладка новых кондоминиумов и домов (это процесс уже идет). В результате уже в 2011-2012 годах на рынке Торонто может сложиться ситуация, когда предложение будет сбалансировано со спросом, и более того, спрос снова начнет превышать предложение. Этот сценарий особено реален, если 2009 год станет годом хорошим новостей из США, и начнется улучшение экономической ситуации в Онтарио.

Поэтому все выглядит так, что 2009 год станет годом дальнейшего падения цен и замедления рынка, затем наступят 2-3 года относительной стабильности, и затем нужно ждать нового витка роста цен на недвижимости.

Несомненно, для продавцов сейчас наступила не самая лучшая пора. Времена, когда на недвижимость устраивался аукцион среди нескольких покупателей, ушли. В ближайшие два-три года придется прилагать гораздо больше усилий, чтобы продать свой дом или кондо. Также прошло время для тех агентов, вся работа которых по продаже заключалась только в поиске потенциальных продавцов и постановка информации об этой собственности в MLS. Теперь требуются агенты, которые реально умеют продавать, у кого есть механизмы для активной рекламы продаваемой недвижимости, творческий подход и кто готов много работать.

Для покупателей наоборот, наступила наиболее благоприятная пора. Если вы думали о покупке недвижимости в Торонто или о долгосрочных инвестициях в недвижимость, то 2009 года может стать вашим годом, когда вы можете сделать очень выгодную покупку.

Несомненно, ситуация может начать развиваться и по совершенно другому сценарию, в зависимости от развития экономической ситуации в мире и в США, однако на данный момент, на исходе 2008 года, она выглядит именно таким образом, как я описала выше.

Елена Рябинина. www.russiantoronto.com/