Протягом останніх років канадський ринок нерухомості, особливо в Торонто, нагадує класичну економічну бульбашку: ціни стрімко зростали, інвестори скуповували квартири на етапі будівництва, сподіваючись на швидкий прибуток, а попит з боку студентів і мігрантів підтримував орендні ставки на високому рівні. Але ситуація почала змінюватися. Вартість оренди сягнула межі, уряд обмежив кількість іноземних студентів, коледжі зіткнулися з кризою, а ринок — з ознаками спаду.

Чому ринок зростав настільки стрімко

Зростання цін на житло в Канаді тривало понад десять років. Після 2010 року, коли ставки за кредитами були низькими, тисячі канадців і нових мігрантів почали інвестувати в нерухомість. У Торонто квартири в новобудовах ставали предметом спекуляцій: інвестори купували їх «на папері» і продавали після введення в експлуатацію за значно вищою ціною. Середній річний приріст вартості житла перевищував 10%, що підштовхувало все більше людей вкладати кошти в квадратні метри, замість акцій чи облігацій.

Особливу роль відіграли іноземні студенти, тимчасові працівники та іммігранти. Вони створили стабільний попит на оренду малогабаритних квартир, що зробило цей сегмент одним із найприбутковіших у країні. У 2023 році у великих містах рівень вакантності становив менше 1,5%, а середня орендна плата зросла на 12% за рік.

Нові реалії: політика, попит і наслідки

У 2024 році уряд Канади запровадив ліміти на кількість навчальних дозволів для іноземних студентів. Причина — зростання соціального тиску через дефіцит житла і високі ціни на оренду. Це одразу вплинуло на ринок: зменшився приплив студентів, а отже, і попит на короткострокову оренду. Коледжі й університети, які значною мірою фінансувалися за рахунок міжнародних студентів, опинилися в складному становищі. Водночас багато орендодавців втратили частину доходу, а інвестори почали шукати способи продати квартири, куплені для перепродажу.

Додатковим фактором стала загальна економічна невизначеність у Північній Америці. Політика США впливає на курс долара, ставки кредитування й загальну впевненість інвесторів. Коли економіка сповільнюється, іноземні капітали менше надходять у канадську нерухомість, а місцеві покупці стають обережнішими.

Динаміка вартості житла в Торонто

Порівняльна таблиця демонструє, як змінювалися середні ціни на основні типи житла у Торонто за останні п’ять років. Дані наведено в канадських доларах (CAD):

Як видно з таблиці, пік цін припав на 2023 рік. Уже в 2024–2025 роках спостерігається поступове зниження — в середньому на 8–10%. Для інвесторів, які придбали житло за кредитні кошти, це означає зменшення маржі або навіть збитки при продажу.

Як оренда впливає на ціну продажу

Високі орендні ставки раніше компенсували великі іпотечні виплати. Проте після обмеження кількості студентів і мігрантів частина квартир залишилася без орендарів. У центрі Торонто, де вартість оренди перевищувала 2 600 CAD за однокімнатну квартиру, почали з’являтися знижки та бонуси для наймачів. Це перший сигнал зміни ринкової тенденції — власники більше не диктують умови.

«Ринок нерухомості завжди нагадує маятник: надмірний оптимізм змінюється холодним реалізмом».

Хто найбільше втрачає

• Інвестори з кількома об’єктами: ріст ставок за кредитами та падіння цін створюють ризик фінансових втрат.
• Приватні навчальні заклади: зниження кількості іноземних студентів позбавляє їх стабільного джерела доходу.
• Компанії з оренди короткострокового житла: відчувають падіння попиту після скорочення туристичних і студентських потоків.

Прогноз на найближчі роки

Аналітики очікують, що протягом 2025–2026 років ринок стабілізується, але без швидкого повернення до колишнього темпу зростання. Основна частина попиту переміститься в сегмент доступного житла та довгострокової оренди. Девелопери, ймовірно, скоригують свої плани, зменшивши кількість нових проектів і переорієнтувавшись на інші провінції, де вартість землі та будівництва нижча.

Для уряду ж головне завдання — знайти баланс між доступністю житла для населення та привабливістю країни для іноземних інвесторів і студентів. Якщо цей баланс не буде досягнуто, ринок може перейти в тривалу фазу стагнації.

Що варто робити інвесторам

• Розглядати регіональні ринки: невеликі міста Онтаріо, Альберти та Нової Шотландії пропонують кращу дохідність при нижчому ризику.
• Віддавати перевагу довгостроковим орендарям: сім’ї та працівники із стабільними доходами забезпечують прогнозований дохід.
• Аналізувати витрати: у період спаду навіть незначне зниження орендної ставки може стати критичним для cash-flow.

Поточна ситуація не є катастрофою — це радше етап переосмислення. Канадський ринок нерухомості, як і будь-який інший, циклічний. Після надлишкового зростання завжди настає період охолодження. Але ті, хто розуміє механізм цих циклів і діє стратегічно, зможуть скористатися спадом для вигідних покупок і нових інвестицій.

Підсумок: бульбашка канадської нерухомості поступово здувається. Ринок переходить у фазу реальної оцінки вартості, де головну роль відіграватимуть не очікування, а реальний попит і фінансова стабільність покупців.